Cessione del contratto di locazione

L'art. 36 della legge n. 392 del 1978 prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.La medesima legge n. 392 del 1978 riconosce al locatore il diritto di opporsi alla cessione del contratto di locazione, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 201 del 9 gennaio 2002 (Sez. III civile), ha sancito il principio secondo cui l'opposizione del locatore alla cessione del contratto di locazione per gravi motivi, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, produce l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del locatore ceduto, l'efficacia della cessione della locazione sino al momento dell'accertamento, in sede giudiziale, in merito all'inesistenza o all'inadeguatezza dei motivi addotti dal locatore stesso a fondamento dell'opposizione.
In particolare, nella sentenza sopraccitata, la Corte di Cassazione, affrontando nella fattispecie un'ipotesi di cessione dell'azienda nella contestuale cessione del contratto di locazione, si è occupata di precisare quali siano gli effetti conseguenti all'opposizione, manifestata dal locatore ceduto in rapporto ad una cessione della locazione valida ed efficace tra il conduttore cedente ed il terzo cessionario.
Si trattava, nello specifico, di precisare se a tale opposizione faccia seguito o meno l'inopponibilità della cessione allo stesso locatore.
La Suprema Corte aveva già puntualizzato, in una precedente pronuncia, che la cessione della locazione costituisce un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore e che a quest'ultimo compete il correlativo obbligo di darne comunicazione al locatore. Nella pronuncia della Cassazione n. 5699 del 12 giugno 1990 era stato affermato che in «tale situazione appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l'opposizione del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l'assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l'opposizione stessa».
Con una successiva sentenza (la n. 5305 del 7 giugno 1996), affrontando esplicitamente la questione - che la dottrina aveva risolto nel senso indicato dalla precedente decisione n. 5699/90 - la Suprema Corte aveva accolto la tesi secondo cui, fino al momento della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento a seguito dell'opposizione del locatore, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata del rapporto locatizio doveva considerarsi il cessionario della locazione e non il cedente.
L'orientamento in esame, dal presupposto secondo cui l'art. 36 della legge n. 392 del 1978 consente la cessione della locazione anche senza la preventiva comunicazione al locatore, ravvisava nell'opposizione del locatore non già un atto idoneo ad impedire il perfezionamento del contratto di cessione, che potrebbe risultare già concluso e produttivo di effetti tra le parti (cioè tra cedente e cessionario), ma una mera contestazione di inadempimento rivolta al conduttore - il soggetto cedente - per avere ceduto il contratto pur in presenza di gravi motivi in contrario, e preordinata ad un'eventuale pronuncia di risoluzione della locazione, idonea a far venir meno anche la cessione della stessa.
Secondo questa ricostruzione, fino all'emissione di tale pronunzia giudiziale, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata della locazione doveva considerarsi il cessionario e non il cedente, il quale, ai sensi dell'art. 36 della legge 392, restava legittimato a contraddire soltanto le domande di quest'ultimo intese a conseguire l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
La Suprema Corte, con la sopraccitata sentenza n. 201 del 2002, aderendo con ciò al prevalente orientamento dottrinale, ha privilegiato, tra le due tesi prospettate in giurisprudenza, quella che riconnette all'opposizione del locatore per gravi motivi, ai sensi dell'ari. 36 della legge n. 392 del 1978, l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia della vicenda traslativa della locazione sino al momento dell'accertamento, in sede giudiziale, relativo all'insussistenza dei gravi motivi dedotti dall'opponente medesimo.
Qualora fosse accertata la presenza di gravi motivi (o a seguito di accertamento giudiziale o perché conduttore cedente ne ha espressamente riconosciuto l'esistenza), ne conseguirebbe l'inopponibilità della cessione nei confronti del locatore ceduto.
L'opposizione del locatore, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, configura, dunque, un'ipotesi definita in dottrina di «opposizione specifica del tipo invalidante», la quale incide su una fattispecie negoziale compiuta e perfetta, operante tra altri soggetti - cedente e cessionario -, impedendone la produzione di effetti all'esterno e producendo l'inefficacia dell'atto contro cui è diretta nei confronti dell'opponente.
La ratio dell'effetto sospensivo, che consegue a tali opposizioni e che determina una temporanea prevalenza dell'interesse dell'opponente, va individuata in esigenze di cautela in senso proprio, oltre che di certezza delle situazioni giuridiche. Tali esigenze impongono chiaramente che l'effetto sospensivo operi per il tempo necessario alla verifica del fondamento dei presupposti, sia di legittimazione che di merito, su cui si basano le opposizioni stesse.
La Cassazione ha, poi, puntualizzato che nel caso specifico dell'opposizione del locatore a norma dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, l'ipotesi ricostruttiva che riconosce a tale opposizione un effetto sospensivo automatico non contrasta con la ratio della norma, finalizzata a facilitare il subentro di altri soggetti nel godimento dell'immobile locato al fine di tutelare le imprese commerciali e facilitarne la conservazione nel caso di cessione.
L'inopponibilità della cessione della locazione al locatore, si realizza comunque nel caso della mancata comunicazione della cessione del contratto da parte del conduttore, oltre che nel periodo previsto dei trenta giorni entro i quali - a pena di decadenza - l'opposizione deve essere manifestata, permanendo in tali casi, la legittimazione dell'originario conduttore cedente senza che per il locatore possa ancora assumere rilievo la vicenda traslativa del contratto di locazione.

(approfondimento tratto dal sito metroquadro.net)