Agenzie Immobiliari della Provincia di Caserta
Hobby&Art 468x60
Caserta Immobiliari.it
Agenzie vendita immobili a Caserta Home arrow Casa e Fisco arrow Cessione del Contratto di Locazione
I nostri affiliati:
Immobili in evidenza

Agenzie Immobiliari di Caserta
Links utili - CasertaImmobiliari.it
Username
Password
    
Hai dimenticato la password?
Links utili - CasertaImmobiliari.it
Hobby&Art 160x60
13137281 visite totali
Cessione del Contratto di Locazione PDF Stampa E-mail
 

Cessione del contratto di locazione

L'art. 36 della legge n. 392 del 1978 prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.La medesima legge n. 392 del 1978 riconosce al locatore il diritto di opporsi alla cessione del contratto di locazione, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 201 del 9 gennaio 2002 (Sez. III civile), ha sancito il principio secondo cui l'opposizione del locatore alla cessione del contratto di locazione per gravi motivi, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, produce l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del locatore ceduto, l'efficacia della cessione della locazione sino al momento dell'accertamento, in sede giudiziale, in merito all'inesistenza o all'inadeguatezza dei motivi addotti dal locatore stesso a fondamento dell'opposizione.
In particolare, nella sentenza sopraccitata, la Corte di Cassazione, affrontando nella fattispecie un'ipotesi di cessione dell'azienda nella contestuale cessione del contratto di locazione, si è occupata di precisare quali siano gli effetti conseguenti all'opposizione, manifestata dal locatore ceduto in rapporto ad una cessione della locazione valida ed efficace tra il conduttore cedente ed il terzo cessionario.
Si trattava, nello specifico, di precisare se a tale opposizione faccia seguito o meno l'inopponibilità della cessione allo stesso locatore.
La Suprema Corte aveva già puntualizzato, in una precedente pronuncia, che la cessione della locazione costituisce un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore e che a quest'ultimo compete il correlativo obbligo di darne comunicazione al locatore. Nella pronuncia della Cassazione n. 5699 del 12 giugno 1990 era stato affermato che in «tale situazione appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l'opposizione del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l'assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l'opposizione stessa».
Con una successiva sentenza (la n. 5305 del 7 giugno 1996), affrontando esplicitamente la questione - che la dottrina aveva risolto nel senso indicato dalla precedente decisione n. 5699/90 - la Suprema Corte aveva accolto la tesi secondo cui, fino al momento della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento a seguito dell'opposizione del locatore, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata del rapporto locatizio doveva considerarsi il cessionario della locazione e non il cedente.
L'orientamento in esame, dal presupposto secondo cui l'art. 36 della legge n. 392 del 1978 consente la cessione della locazione anche senza la preventiva comunicazione al locatore, ravvisava nell'opposizione del locatore non già un atto idoneo ad impedire il perfezionamento del contratto di cessione, che potrebbe risultare già concluso e produttivo di effetti tra le parti (cioè tra cedente e cessionario), ma una mera contestazione di inadempimento rivolta al conduttore - il soggetto cedente - per avere ceduto il contratto pur in presenza di gravi motivi in contrario, e preordinata ad un'eventuale pronuncia di risoluzione della locazione, idonea a far venir meno anche la cessione della stessa.
Secondo questa ricostruzione, fino all'emissione di tale pronunzia giudiziale, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata della locazione doveva considerarsi il cessionario e non il cedente, il quale, ai sensi dell'art. 36 della legge 392, restava legittimato a contraddire soltanto le domande di quest'ultimo intese a conseguire l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
La Suprema Corte, con la sopraccitata sentenza n. 201 del 2002, aderendo con ciò al prevalente orientamento dottrinale, ha privilegiato, tra le due tesi prospettate in giurisprudenza, quella che riconnette all'opposizione del locatore per gravi motivi, ai sensi dell'ari. 36 della legge n. 392 del 1978, l'effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l'efficacia della vicenda traslativa della locazione sino al momento dell'accertamento, in sede giudiziale, relativo all'insussistenza dei gravi motivi dedotti dall'opponente medesimo.
Qualora fosse accertata la presenza di gravi motivi (o a seguito di accertamento giudiziale o perché conduttore cedente ne ha espressamente riconosciuto l'esistenza), ne conseguirebbe l'inopponibilità della cessione nei confronti del locatore ceduto.
L'opposizione del locatore, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, configura, dunque, un'ipotesi definita in dottrina di «opposizione specifica del tipo invalidante», la quale incide su una fattispecie negoziale compiuta e perfetta, operante tra altri soggetti - cedente e cessionario -, impedendone la produzione di effetti all'esterno e producendo l'inefficacia dell'atto contro cui è diretta nei confronti dell'opponente.
La ratio dell'effetto sospensivo, che consegue a tali opposizioni e che determina una temporanea prevalenza dell'interesse dell'opponente, va individuata in esigenze di cautela in senso proprio, oltre che di certezza delle situazioni giuridiche. Tali esigenze impongono chiaramente che l'effetto sospensivo operi per il tempo necessario alla verifica del fondamento dei presupposti, sia di legittimazione che di merito, su cui si basano le opposizioni stesse.
La Cassazione ha, poi, puntualizzato che nel caso specifico dell'opposizione del locatore a norma dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, l'ipotesi ricostruttiva che riconosce a tale opposizione un effetto sospensivo automatico non contrasta con la ratio della norma, finalizzata a facilitare il subentro di altri soggetti nel godimento dell'immobile locato al fine di tutelare le imprese commerciali e facilitarne la conservazione nel caso di cessione.
L'inopponibilità della cessione della locazione al locatore, si realizza comunque nel caso della mancata comunicazione della cessione del contratto da parte del conduttore, oltre che nel periodo previsto dei trenta giorni entro i quali - a pena di decadenza - l'opposizione deve essere manifestata, permanendo in tali casi, la legittimazione dell'originario conduttore cedente senza che per il locatore possa ancora assumere rilievo la vicenda traslativa del contratto di locazione.

(approfondimento tratto dal sito metroquadro.net)

 
< Prec.   Pros. >
 
 
 
 
 
 
Calcolo ICI AAA: l'ICI calcolabile da questo modulo è valida per il solo comune di Caserta. Per tutti gli altri comuni, Caserta compresa, sono disponibili le aliquote nella tabella presente a ...

Cessione del Contratto di Locazione   Cessione del contratto di locazione L'art. 36 della legge n. 392 del 1978 prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il ...

Agevolazioni prima casa: sentenza   Agevolazioni prima casa Disposizioni rilevanti per l'individuazione del carattere di "abitazione non di lusso" ai fini del godimento dei benefici fiscali In tema di ...

La Mediazione immobiliare   ll contratto di mediazione immobiliare e la tutela del consumatore Il codice civile, all'articolo 1754, definisce il mediatore come ...

Abitabilitą garantita dal Locatore   IMMOBILI - Il locatore garantisce l'abitabilità La Corte di Cassazione terza sezione civile, con la sentenza n. 8409 depositata l'11 Aprile, ha ribadito che rientra nelle ...

ICI aumenti in vista dal 1 gennaio 2007   ICI - L’ICI PREPARA 900 AUMENTI Dal 1° gennaio 2007 aumenterà l'ICI, ma anche le imposte dirette e indirette, per circa 900 Comuni di 33 province in 16 regioni. ...

Guida Fiscale per la casa In allegato La Guida Fiscale Per La Casa a cura dell'Agenzia delle Entrate. ...

Procedimento di convalida dello sfratto   DEL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO. Art . 657. (Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione). Il locatore o il ...

D.M. 02/02/2006 Fondo di Solidarietą per beni immobili   Decreto Ministeriale 2 febbraio 2006 Istituzione del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, ai sensi dell'articolo 18, comma 6, del D. Lgs. ...

Indici ISTAT     INDICI ISTAT ...

Osservatorio Immobiliare II Semestre 2005 A cura di ROCCO ATTINA’ Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare FIAIP Fonte: www.fiaipcaserta.it LE VALUTAZIONI RIPORTATE IN LISTINO TENGONO CONTO DELLE VARIABILI DEL PREZZO, ...

Gli immobili ed il fisco parte I GLI IMMOBILI ED IL FISCO (prima parte)  Le agevolazioni per la prima casa: Per gli acquisti in regime di prima casa, ove vi siano i requisiti prescritti, il trasferimento a titolo ...

La Finanziaria e le Novitą per l'ICI   La Finanziaria 2006 e le Novità per l'ICI   Tra le novità introdotte dal Senato nel disegno di legge di conversione del decreto fiscale 203/05 collegato ...

La privacy in Edilizia   GLI ADEMPIMENTI IN MATERIA DI PRIVACY PER LE IMPRESE CHE OPERANO NEL SETTORE DELL'EDILIZIA Con l'entrata in vigore del nuovo Codice della privacy (d. lgs. n. ...

Detrazioni 41% Istruzioni   COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE D'IMPOSTA AI FINI IRPEF Art. 1, comma 3, della legge 27 dicembre 1997, n. 449 ...



Detrazioni ristrutturazioni edilizie: le novitą  Ancora novità per l'anno 2006 sulle Detrazioni di imposta relative alle ristrutturazioni edilizie. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del 24 marzo 2006 n. 70 del ...

 
   
   
 
Portale di annunci delle migliori agenzie immobiliari della Provincia di Caserta.
Caserta Immobiliari di FutureXPerience P.IVA 02857860619 © 2008 Tutti i diritti sono riservati.